Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen einer klassischen Immobilie und der Sozialimmobilie?


Bei der klassischen Immobilie schließen Sie einen üblichen Mietvertrag mit einem privaten Mieter. Bei der Sozialimmobilie handelt es sich um eine gewerbliche Vermietung. Beim Kauf dieser Immobilie erwerben Sie bereits einen 20-jährigen Mietvertrag mit.




20 Jahre Mietvertrag? Das klingt unseriös.


Im Bereich der Pflegeimmobilien ist dies üblich. Betreiber wie Johanniter, DRK, AWO aber auch private Betreiber investieren sehr viel Zeit und Geld in den Aufbau eines Standortes. Daher benötigen sie die Sicherheit diesen auch langfristig betreiben zu können.




Wie kann ich mir sicher sein, dass ein Betreiber seinen Verpflichtungen zur Mietzahlung dauerhaft nachkommt.


Bevor ein Standort entwickelt wird, werden umfangreiche Standortanalysen durchgeführt. Hier wird der Bedarf der nächsten Jahre anhand der bestehenden und zukünftigen Bevölkerungsstruktur ermittelt. Dagegen stehen bereits vorhandene Pflegeangebote. Erst wenn ein Standort erfolgsversprechend ist kann hier eine stationäre Pflegeeinrichtung gebaut werden. Ein Betreiber, der seinen Mietverpflichtungen nicht nachkommt bewirtschaftet diesen Standort falsch. Halbjährliche Audits durch die Verwaltung ermitteln die Wirtschaftlichkeit eines Betreibers. Sollte dieser in eine Schieflage geraten kann hier kurzfristig an andere Betreiber übergeben werden. Am Ende ist es der Standort der funktionieren muss.




Wieso bekomme ich auch für Treppenhäuser oder Gemeinschaftsräume meine Miete.


Der Pachtvertrag mit dem Betreiber ist für das Gesamtobjekt geschlossen. Dieses besteht aus den Apartments, öffentlichen Bereichen, Treppenhäusern, Verwaltungsräumen und so weiter. Für dieses zahlt er einen monatliche Gesamtpacht, die unabhängig von der Belegung ist. Diese Pacht wird zwischen den Eigentümern aufgeteilt in Abhängigkeit zur Größe der Investition.




Ich möchte gern bei mir vor Ort investieren. Soll ich warten bis etwas verfügbar ist?


Bei der Pflegeimmobilie handelt es sich um eine Konzeptimmobilie. Die Lage ist entscheidend. Aber nur für den heutigen und zukünftigen Bedarf. Für die Erreichung Ihrer persönlichen Ziele ist es unerheblich ob die Immobilie bei Ihnen vor der Haustür ist oder weiter weg.




Kann ich meine erworbene Immobilie im Alter selber nutzen?


In nahezu jedem Objekt haben wir ein Vorbelegungsrecht für die Eigentümer. Dieses Vorbelegungsrecht ist nicht zu vergleichen mit Eigenbedarf bei einer fremd vermieteten Eigentumswohnung. Das Recht auf Vorbelegung bedeutet, dass ein Eigentümer bei Bedarf die meist sehr lange Warteliste im Objekt überspringt und das nächste freie Apartment für ihn zur Verfügung steht. Dieses Vorbelgungsrecht gilt nicht nur für den Eigentümer sondern auch für seine Angehörigen.




Wie hoch ist der Verwaltungsaufwand für mich?


Der Verwaltungsaufwand tendiert bei den Eigentümern gegen Null. Da es sich um einer Eiegntümergemeinschaft handelt wird diese zwingend von einer beauftragten Verwaltung vertreten. Diese übernimmt alle operativen Tätigkeiten inklusive der Kommunikation mit dem Betreiber. Einmal im Jahr finden Eigentümerversammlungen statt. Es ist wünschenwert wenn Eigentümer hieran teilnehmen aber keine Verpflichtung.




Für welche Instandhaltungsmaßnahmen bin ich verantwortlich?


Bei nahezu allen Objekte sind sogenannte Double-Net-Verträge geschlossen. Das heißt, der Eigentümer ist lediglich für die Gewerke Dach und Fach verantwortlich. Alle anderen Instandhaltungsmaßnahmen, wie allgemeine Reparaturen, Badezimmer, Treppenhäuser, Gemeinschaftsflächen usw. liegen in der Verantwortung des Betreibers. Diese Verträge bedeuten, dass bei Neubauten bzw. nach Sanierungen die Eigentümer in der Regel die ersten 15 Jahre keine Instandhaltungsmaßnahmen durchführen müssen. Nach 15 Jahren sind durch die Gemeinschaft bereits ca.120.000 € Instandhaltungsrücklage gebildet, so dass beispielsweise Fassadenarbeiten davon finanziert werden. Diese Rücklage entsteht durch unsere Empfehlung 2 € pro Jahr pro Quadratmeter (ca. 100 € pro Jahr) für Instandhaltungen zurückzulegen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen.




Wer kümmert sich darum, dass ich pünktlich meine Miete erhalte?


Diese Aufgabe liegt bei der von den Eigentümern beuaftragten Verwaltung. Diese kontrolliert den pünktlichen und vollständigen Eingang der Pacht auf ein Treuhandkonto der Eigentümer. Bei verspäteten oder gar ausbleibenden Pachtzahlungen greift die Verwaltung direkt ein, setzt Fristen und kann notfalls den Betreiber mit Kündigung des Pachtverhältnisses drohen. Für eine solche Situation, die bisher noch nie vorgekommen ist, stehen immer eine handvoll Betreiber im Hintergrund, die das Objekt interimsmäßig und dauerhaft übernehmen.




Was passiert bei Inflation?


Im Gegensatz zu klassischen Mietverträgen sind in Pachtverträgen mit Betreibern Mieterhöhungen bereits verankert. Die sogenannte Indexierung orientiert sich am Verbraucherpreisindex. Steigt dieser, steigt die Miete automatisch anteilig mit. Die Höhe der Anpassung ist in den Pachtverträgen verankert.




Ich habe kein hohes Barvermögen, wie kann ich trotzdem investieren?


Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist zur Vermögenssicherung aber auch zum Vermögensaufbau konzipiert. Mithilfe einer Finanzierung lässt sich gerade in der heutigen Zeit der Zinshebel nutzen. Wir beraten Sie gern zu Finanzierungsmöglichkeiten. Je nach Objekt stellen wir Ihnen attraktive Finanzierungslinien bis zu einer Höhe von 100 % zur Verfügung.




Wenn ich meine Immobilie wieder verkaufen möchte. Wie funktioniert das?


Wir wissen wie man Pflegeimmobilien verkauft und Ihre verkaufen wir bei Bedarf auch wieder innerhalb von 1-2 Monaten. Dafür bedienen wir uns in der Regel einer großen Interessentenschicht aus bestehenden Eigentümergemeinschaften. 95 % aller Zweitmarktimmobilien werden im Kreis der bestehenden Eigentümer weiterverkauft. Hier ist die Nachfrage besonders groß, da diese Eigentümer wissen, dass die Immobilie "funktioniert" und gern in einem Objekt investieren in dem sie bereits invsestiert sind.




Ich habe mir ausgerechnet, dass es Eigentumswohnungen mit 5-6 % Rendite gibt. Sollte ich nicht lieber da investieren?


Rendite ist nicht gleich Rendite. Eine vermeintlich hohe Rendite von sechs oder sogar sieben Prozent bei der Vermietung einer klassischen Eigentumswohnung klingt verlockend. Die wahre Rendite lässt sich hier aber erst nach 5 bis 10 Jahren ermitteln. Den regelmäßigen Einnahmen aus der Vermietung stehen Kosten und auch Aufwände gegenüber. Diese sind Leerstände, Kosten für Anzeigen oder auch Instandhaltungen der Immobilie. Nach frühestens 5 Jahren sollte man einen Strich unter die Rechnung machen und Einnahmen gegen Ausgaben stellen und somit die echte Rendite berechnen.




Wo liegen die Restrisiken?


Jeder, der behauptet es gäbe Rendite ohne Risiken erzählt nicht die Warheit. Je höher die Rendite, desto höher in der Regel das Risiko. Die bei Pflegeimmobilien zu erzielenden Renditen sind geringfügig niedriger als bei klassisch fremd vermieteten Immobilien. Dies liegt an den dahinterliegenden hohen Sicherheitsstandards. Natürlich bleibt auch hierbei ein kleines Restrisiko wie Betreiberausfall oder Gebäudeschäden. Diese Risiken werden aber durch entsprechende Versicherungen oder Notfall-Betreiber, die bei Ausfall einspringen, maximal reduiziert. Gern erläutern wir Ihnen im persönlichen Gespräch welche Sicherheitsfaktoren installiert sind.




Wer ist nach dem Kauf mein Ansprechpartner für Fragen?


Nach dem Kauf haben Sie zwei Ansprechpartner. Zum einen die eingesetzte Verwaltung, die alle operativen und administrativen Aufwände für Sie übernimmt. Zum anderen bleiben aber wir Ihr dauerhafter Ansprechpartner bei Fragen rund um Ihr Investment. Wir verstehen diese dauerhafte Bindung nicht als Einbahnstraße sondern wir treten in regelmäßigen Abständen Ihnen in Verbindung, um zu erfahren, ob Sie mit Ihrer Investitionsentscheidung weiterhin zufrieden sind.





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